Imóvel de leilão vale a pena? O que analisar antes do lance

Imóveis de leilão costumam chamar atenção por um motivo bastante simples: o preço. Não é raro encontrar oportunidades anunciadas por valores consideravelmente inferiores aos praticados no mercado.

E é justamente aí que mora um dos erros mais comuns de quem começa a pesquisar esse tipo de investimento: olhar apenas para o desconto.

Um imóvel avaliado em R$ 500 mil e disponível para lance por R$ 350 mil não representa, necessariamente, um ganho de R$ 150 mil. Entre o valor do lance e o resultado final da operação existem custos, riscos e, principalmente, questões documentais que precisam ser conhecidas antes da compra.

Então, imóvel de leilão vale a pena?

Sim, pode valer bastante. Mas uma boa compra começa muito antes do primeiro lance.

O primeiro passo é entender o que você está comprando

Antes de fazer contas, é preciso conhecer as condições daquela venda.

O edital deve ser uma das primeiras leituras. É nele que estão as regras do leilão: forma de pagamento, prazos, comissão do leiloeiro, condições para participação, responsabilidades do comprador e outras informações que podem interferir diretamente no custo da aquisição.

Não trate o edital como uma formalidade.

Uma condição prevista em poucas linhas pode mudar completamente a viabilidade de um negócio que, olhando apenas o preço, parecia excelente.

A matrícula do imóvel também precisa ser analisada

Depois do edital, é hora de entender a situação registral do imóvel.

Uma matrícula atualizada permite identificar o proprietário registrado e verificar a existência de penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, indisponibilidades, usufrutos e outros registros que possam ser relevantes para a aquisição.

Encontrar um ônus na matrícula não significa necessariamente que aquele imóvel deva ser descartado. Dependendo da modalidade do leilão e da natureza do registro, existem situações em que determinadas restrições poderão ser canceladas.

O problema é comprar primeiro para descobrir depois.

O imóvel está ocupado?

Essa pergunta precisa ser respondida antes de calcular quanto você pretende oferecer.

Existem imóveis de leilão que já estão desocupados e outros que permanecem ocupados pelo antigo proprietário, por um locatário ou até mesmo por terceiros.

Quando há ocupação, o comprador pode precisar negociar a saída dos ocupantes ou adotar as medidas cabíveis para obter a posse do imóvel.

Isso representa tempo e pode representar custo.

Para quem pretende reformar e revender rapidamente, por exemplo, uma demora na desocupação pode alterar completamente a rentabilidade inicialmente projetada.

Por isso, imóvel ocupado não é necessariamente um mau negócio. É simplesmente uma variável que precisa entrar na conta.

E as dívidas de condomínio e IPTU? Esse é outro ponto que merece atenção.

Antes do lance, é importante levantar a existência de débitos relacionados ao imóvel e verificar como essas obrigações serão tratadas naquela aquisição.

Não existe uma resposta que possa ser aplicada indistintamente a todos os leilões. A responsabilidade por determinados débitos dependerá das circunstâncias da venda, das regras do edital e da própria natureza da obrigação.

O importante é não partir do pressuposto de que toda dívida anterior será automaticamente eliminada depois da compra.

Não confunda valor de avaliação com valor de mercado Esse cuidado é especialmente importante para quem compra pensando em investimento.

Imagine um imóvel avaliado em R$ 600 mil sendo oferecido por R$ 400 mil. À primeira vista, temos R$ 200 mil de diferença.

Mas será que alguém realmente pagaria R$ 600 mil por aquele imóvel?

A resposta exige pesquisa.

É necessário comparar imóveis semelhantes na mesma região, levando em consideração metragem, estado de conservação, vagas, padrão do condomínio, localização e liquidez.

E existe outro detalhe: preço anunciado não é necessariamente preço de venda.

Um proprietário pode anunciar um apartamento por R$ 600 mil durante meses e acabar fechando negócio por R$ 530 mil. Para quem está calculando a margem de uma operação, essa diferença importa bastante.

O lance não é o custo do imóvel

Esse talvez seja um dos pontos mais importantes da análise.

Quem arremata um imóvel por R$ 350 mil não necessariamente investiu apenas R$ 350 mil.

Dependendo da operação, podem existir comissão do leiloeiro, impostos, despesas de registro, custos documentais, regularização, honorários profissionais, gastos relacionados à desocupação e reforma.

Por isso, antes de participar do leilão, tente chegar ao custo efetivo da aquisição.

Some o lance pretendido a todas as despesas que razoavelmente poderão surgir até que aquele imóvel esteja pronto para o objetivo desejado — seja morar, alugar ou vender.

Só depois compare esse número com o valor real de mercado.

É aí que o desconto começa a fazer sentido.

Entre no leilão sabendo até onde pode ir

Leilão também envolve emoção.

Você encontra um imóvel interessante, passa alguns dias estudando aquela oportunidade e, quando chega o momento da disputa, outro participante cobre o seu lance.

Depois vem mais um lance. E outro.

É muito fácil transformar a vontade de comprar em vontade de ganhar a disputa.

São coisas diferentes.

O ideal é entrar no leilão com um limite previamente definido. Se a análise indicar que a compra só faz sentido até determinado valor, ultrapassá-lo significa mudar a operação que você estudou.

Às vezes, deixar o imóvel para outro comprador é a melhor decisão financeira daquele leilão.

Judicial, extrajudicial, banco: não é tudo a mesma coisa

Outro erro comum é tratar qualquer leilão de imóvel da mesma maneira.

Existem leilões judiciais, extrajudiciais e diferentes formas de alienação promovidas por instituições financeiras e outros credores.

A origem da venda interfere nos procedimentos, nos documentos que precisam ser analisados e nos riscos envolvidos.

É por isso que uma análise feita para um imóvel não deve simplesmente ser replicada para o próximo.

Cada oportunidade precisa ser estudada individualmente.

Se for investimento, pense na venda antes da compra

Quem compra para investir precisa olhar além do desconto.

Um imóvel pode estar muito barato justamente porque possui características que dificultam sua comercialização.

Antes de comprar, vale pesquisar quanto tempo imóveis semelhantes costumam permanecer anunciados, qual é a procura naquela região, por quanto seria possível oferecer o imóvel de forma competitiva e, caso a estratégia seja renda, qual é o potencial de locação.

Em alguns casos, comprar um imóvel com desconto menor, mas boa liquidez, pode ser mais interessante do que adquirir outro aparentemente muito mais barato e passar meses — ou anos — tentando vendê-lo.

Então, vale a pena comprar imóvel em leilão?

Pode valer muito a pena.

Há boas oportunidades no mercado e o leilão pode permitir aquisições por valores inferiores aos encontrados em negociações tradicionais.

Mas o desconto, sozinho, não transforma um imóvel em um bom negócio.

Antes do lance, é preciso entender a documentação, as regras da venda, a situação de ocupação, os possíveis custos, o valor real de mercado e o que você pretende fazer com aquele patrimônio depois da aquisição.

Em muitos casos, uma boa análise não serve apenas para encontrar o imóvel certo.

Serve para evitar o imóvel errado.

Encontrou uma oportunidade em leilão?

A Thiago Francisco Soluções Imobiliárias auxilia investidores na análise imobiliária e documental de oportunidades, considerando as particularidades da aquisição antes da tomada de decisão.

Antes de olhar apenas para o desconto, vale entender o negócio como um todo.

Encontrou um imóvel em leilão e quer avaliar a oportunidade antes de dar o lance? Fale conosco.